Aclaraciones, respuestas y soluciones sobre los desahucios

El drama social centra gran parte de la actualidad española de nuestros días y no es para menos. El elevadísimo índice de desempleo ha originado una situación insostenible. Miles de familias que carecen de cualquier tipo de ingresos se ven, de la noche a la mañana, sin hogar. Los desahucios se han convertido en una práctica de los más cotidiana debido a la alta tasa morosidad (10,7% – 09/2012). Desde muchos sectores se reclama la Dación en Pago. Las entidades financieras exigen legítimamente que se cumpla con las condiciones fijadas mientras miran para otro lado o cierran los ojos ante sus consecuencias. Pero ¿es todo tan cruel?, ¿por qué se actúa así?, ¿hay alguna solución? Tratemos de dar un poco de luz. 

¿Qué es un préstamo hipotecario?

El préstamo hipotecario supone la concesión de un capital determinado estableciéndose como garantía del cumplimiento de su devolución en las condiciones pactadas, el bien hipotecado. Comúnmente es utilizado en la adquisición de inmuebles.

En términos coloquiales, el banco nos presta dinero para comprar una casa y como aval se utiliza la propia casa.

¿Cómo se llega al desahucio?

En el momento en el que la parte prestataria deja de cumplir con sus obligaciones y no se alcanza ningún acuerdo con la entidad prestamista, ésta última tiene potestad para ejecutar las clausulas pactadas en el contrato que atañen a esta situación y, mediante orden judicial, proceder al desahucio del inmueble hipotecado.

Es decir, que el banco se queda con la casa para proceder a su venta, por lo que los propietarios pierden la vivienda y, obviamente, tienen que desalojarla.

Recuerda que el desahucio es una condición firmada voluntariamente por ambas partes y que sólo se lleva a efecto si el prestatario incumple su acuerdo.

¿Qué ocurre tras el desahucio?

La entidad financiera adquiere el derecho de enajenar el bien hipotecado a fin de recuperar la deuda viva de dicha operación.

Sin embargo, la parte prestataria no queda exenta de responsabilidades, ya que continúa obligada a devolver el capital pendiente del préstamo que le fue concedido, a pesar de la pérdida del bien hipotecado.

¿Qué es la Dación en Pago?

La Dación en Pago consiste en la extinción de la obligación de devolver la cantidad pendiente de un préstamo hipotecario por parte de la parte prestataria ante la imposibilidad de hacer frente a ella, mediante la entrega al prestamista del bien hipotecado.

Básicamente es que si no podemos pagar las cuotas de nuestra hipoteca, el banco nos quita la casa y la deuda queda totalmente cancelada.

¿Por qué no se utiliza la Dación en Pago?

La Dación en Pago es una fórmula que ya existía pero que no es utilizada por razones muy obvias, pese a que no quieran ser entendidas. Vamos a tratar de explicarlo con un ejemplo.

Una entidad financiera, como cualquier otra empresa, vende un producto al que vamos a llamar “unidades monetarias” (u.m.). Cualquier persona puede comprar estas u.m. pagando por ellas la cantidad de euros que marca el mercado. Estás u.m. son muy valiosas ya que pueden ser cambiadas por muchos otros productos a modo de trueque. Lo mejor de todo, es que la entidad financiera nos permite comprar u.m. y pagarlas en cómodos plazos. De este modo, quienes no tienen la posibilidad de ahorrar tantos euros como para adquirir un bien o servicio, puede pedir prestadas u.m. y pagarlas poco a poco durante el tiempo pactado. Claro está, que la entidad necesita una garantía de que va a recibir el pago del préstamo de u.m. que ha realizado, por lo que pide un aval, que puede tener múltiples formas. Cuando se produce el impago de la deuda la entidad puede ir contra el aval y recuperar lo prestado. Cuando la garantía es un bien físico ha de ser vendido previamente y he aquí el dilema. La entidad financiera vende u.m. y no naranjas, lechugas, coches o pisos, por lo que supone un problema que en vez de obtener euros obtenga vienes a cambio de su producto. Digamos que es como si al ir a comprar una docena de huevos pagamos con una barra de pan. Pero existe otro problema más importante derivado de esta práctica y que supondría el fin de las entidades financieras. Si se generaliza esta práctica y las personas comienzan a dejar de pagar sus deudas, las entidades financieras embargarían muchos bienes que no podrían ni sabrían vender (recordemos que venden u.m. y no otra cosa) en un mercado que carecería de compradores. Al no recibir euros, como cualquier empresa, quebraría de inmediato.

Por este motivo no se utiliza la Dación en Pago, porque abre las puertas de la bancarrota y es un riesgo inasumible.

¿Qué pasaría si se impone la Dación en Pago?

Obviamente el riesgo que supone para una entidad financiera la Dación en Pago haría que la concesión de préstamos hipotecarios se limitara muchísimo y sus condiciones fueran mucho más agresivas. Elevaría los tipos de interés, acortaría los plazos de amortización, aumentaría las garantías y avales necesarios, encarecería los seguros, etc. Como consecuencia, muy pocas personas podrían optar a ellos.

¿Hay soluciones intermedias?

Siempre hay soluciones que no perjudique a ninguna de las partes. Expondremos brevemente alguna de ellas.

1.- La primera de todas es, sin duda, intentar renegociar las condiciones del préstamo que tenemos. A las entidades no les interesa embargar, como hemos dicho, los inmuebles no son su producto. No hay que hacer como el avestruz y esconder la cabeza, hay que afrontar el problema junto con la entidad y buscar un acuerdo, por ejemplo, una carencia del pago de las cuotas de amortización.

2.- Cuando el inmueble embargado sea vendido por la entidad financiera, la deuda viva a partir de ese momento debería quedar totalmente cancelada y la parte prestataria sólo debería afrontar la deuda generada hasta ese instante. Es decir, que si tras el embargo pasan dos años hasta que es vendido el inmueble, momento en el que queda la deuda cancelada exceptuando los dos años que el inmueble ha permanecido en stock, el prestatario sólo tendrá la deuda correspondiente a esos dos años.

3.- Contemplar la Dación en Pago a partir del momento en el que las cuotas pagadas por el prestatario han cubierto el total de la cantidad prestada sin intereses. De este modo la entidad recupera su inversión inicial y como intereses obtiene el inmueble.

4.- Embargo sin desahucio, es decir, que la entidad se queda con el inmueble y lo pone a la venta pero permite que la familia que allí vive permanezca a cambio de un alquiler o una contraprestación. Se me ocurre que podrían actuar como agentes inmobiliarios ya que tendrían el mismo interés en la venta que originaría el fin de la deuda como se expone en el punto 2.

5.- Por supuesto, la mejor solución es prevenir en vez de curar y para ello es necesario un cambio de mentalidad que nos haga olvidar que la propiedad es un derecho (algo totalmente anacrónico) para comenzar a valorar otras opciones como puede ser el alquiler.

One thought on “Aclaraciones, respuestas y soluciones sobre los desahucios

  1. Alma Igual Pérez

    Existe una máxima en Derecho Romano que dice ” Summun ius summa iniuria”, esto se traduce como “la aplicación ilimitada del derecho causa la máxima injusticia”. Precisamente por eso en ocasiones está plenamente justificado cambiar las reglas del juego, como medida excepcional, y cuando la gravedad de las circunstancias así lo exigen, porque ni los jugadores tienen las mismas capacidades que cuando se comenzó a jugar ni porque el tablero sobre el que se juega es el mismo.
    La familia que tenga capacidad para renegociar la deuda no es el objetivo de estas medidas excepcionales sino familias que no tengan ninguna perspectiva de futuro, y a estas familias da igual que se las condone la deuda o no porque no van a poder pagarla y no precisamente porque no quieran (lo último que se deja de pagar es la hipoteca de la vivienda), ¿qué hacemos con ellas? ¿Las metemos en la cárcel? , ¿Las quemamos en la hoguera, por no prever que se iban a quedar sin trabajo? , ¿Las embargamos sus futuros sueldos de por vida, negándoles ya cualquier posibilidad de futuro? Sinceramente pienso que la única solución viable es la dación en pago, no por sistema sino cómo medida excepcionalísima.

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